McHale & Co. Solicitors Blog

Покупаете коммерческий объект в Великобритании? О некоторых нюансах сделок

Приобретение коммерческой недвижимости в Англии — процесс забюрократизированный и длительный. Любой английский адвокат выполнит для вас стандартный формализованный набор запросов и экспертиз. Но как и во всем — бог в деталях. Остановимся лишь на некоторых нюансах этой увлекательной процедуры.

Основа успешной сделки закладывается на этапе предварительных переговоров с продавцом. Мои постоянные клиенты предпочитают привлекать адвоката уже на этой стадии: они на собственном опыте убедились, что такой подход в конечном итоге экономит их время и деньги, в том числе, как ни странно, и на оплату услуг адвоката. Вот ряд моментов, на которые я обращаю внимание моих русских клиентов на предварительной стадии переговоров.

Разрешенное использование. Зачастую русский покупатель осознает, что не сможет использовать приобретаемый объект по запланированному назначению лишь на поздней стадии сделки, после получения доклада от своего адвоката по результатам запроса в муниципалитет. В Англии существует несколько категорий назначения объектов. Изменение разрешенного использования (например, из офисного здания в отель) требует согласия муниципалитета. Заявление правообладателя рассматривается 3–4 месяца, при этом положительное решение отнюдь не гарантировано. В моей практике этот вопрос выясняется на стадии переговоров и учитывается при формировании цены продажи и определении сроков завершения сделки.

Экологическая экспертиза района. Отчет о такой экспертизе является обязательной частью процедуры. Нередко клиенты и адвокаты недооценивают серьезность последствий результатов такого отчета. Любые негативные или неопределенные (!) утверждения отчета повлекут за собой необходимость проведения дополнительной экспертизы непосредственно на объекте. Сама по себе дополнительная экспертиза — процедура длительная, а затраты по устранению экологической опасности могут исчисляться сотнями тысяч фунтов. Нюанс в том, что с момента покупки обязанность по устранению экологической опасности возлагается на покупателя, даже если в контракте покупатель ограничил свою ответственность по данному вопросу. Я рекомендую своим клиентам методы, которые застрахуют их от подобных рисков.

Экологическая чистота здания. Тот, кто покупал виллу на Лазурном берегу, уже сталкивался с этой темой. Помню, как меня рассмешил перевод на русский заголовка статьи французского контракта на покупку виллы — «Опасность перед асбестом». Да, «опасность перед асбестом» существует и в Великобритании. Я рекомендую своим клиентам до контракта убедиться в отсутствии таких рисков.

НДС. Английский владелец недвижимости при продаже имеет право на возмещение НДС по затратам на улучшение этой недвижимости. Иногда для покупателя это оборачивается неприятной неожиданностью — ростом цены контракта на 20% против первоначальной. Не забудьте обсудить этот вопрос со своим адвокатом.

И не забудьте обсудить со своим адвокатом, как воспользоваться этой налоговой возможностью, когда наступит долгожданный момент, и вы станете наконец счастливым владельцем коммерческой недвижимости в Англии. Удачных сделок, господа.

Статья опубликована 29 сентября 2014 г. в газете Коммерсантъ UК

http://kommersantuk.com/?p=3599

Categories: General, РУССКИЙ
Tags: None

Leave a comment

Leave a Reply



(Your email will not be publicly displayed.)