Jako prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości w Wielkiej Brytanii często spotykam się z pytaniem, jaka forma współwłasności nieruchomości jest najlepsza. W praktyce wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że sposób posiadania nieruchomości ma ogromne znaczenie prawne, szczególnie w przypadku śmierci jednego z właścicieli, rozstania lub planowania spadkowego.

Zgodnie z prawem własności w Anglii i Walii, nieruchomość będąca współwłasnością dwóch lub więcej osób może być posiadana na dwa sposoby:

• Joint Tenants
• Tenants in Common

W obu przypadkach nazwiska właścicieli widnieją w księdze wieczystej (Land Registry), jednak skutki prawne tych form są zasadniczo różne.

Joint Tenants

Jeżeli Ty i Twój partner posiadacie nieruchomość jako Joint Tenants, prawo zakłada – o ile nie wskazano inaczej w wiążącym dokumencie – że każdy z Was posiada równe udziały w nieruchomości.

Najważniejszą cechą tej formy własności jest tzw. prawo przeżycia (right of survivorship). Oznacza to, że w momencie śmierci jednego ze współwłaścicieli, jego udział automatycznie przechodzi na pozostałego przy życiu właściciela, niezależnie od treści testamentu zmarłego.

Jest to najczęściej wybierana forma własności przez:

• małżonków
• partnerów cywilnych

W praktyce, po śmierci jednego z właścicieli, wystarczy złożyć akt zgonu do Land Registry, a nieruchomość zostaje przepisana wyłącznie na nazwisko osoby, która przeżyła.

Warto podkreślić: testament nie ma w tym przypadku znaczenia – nawet jeśli zapisujesz swój udział komuś innemu, nie będzie on skuteczny.

Tenants in Common

Przy własności typu Tenants in Common każdy właściciel posiada wyraźnie określony udział w nieruchomości. Jeżeli nie ustalono inaczej, udziały uznaje się za równe, jednak bardzo często są one określane procentowo.

W przeciwieństwie do Joint Tenants:

• nie ma automatycznego przejścia własności po śmierci
• udział zmarłego przechodzi zgodnie z jego testamentem lub zasadami dziedziczenia ustawowego

Ta forma własności jest szczególnie istotna, gdy:

• wkłady finansowe stron są nierówne
• właściciele nie są małżeństwem
• istnieje potrzeba planowania spadkowego

Jeżeli jedna ze stron wnosi większy wkład finansowy przy zakupie nieruchomości lub spłaca większą część kredytu, kluczowe jest sporządzenie Declaration of Trust, która chroni ten wkład. Brak takiego dokumentu może prowadzić do poważnych sporów prawnych w przyszłości.

Kiedy warto wybrać Tenants in Common?

Najczęstsze sytuacje, w których rekomenduję tę formę własności:

• Partnerzy biznesowi – Każdy z partnerów chce, aby jego udział przeszedł na rodzinę, a nie na drugiego wspólnika.
• Małżonkowie z dziećmi z poprzednich związków – Pozwala to zabezpieczyć interesy dzieci i zapewnić, że udział rodzica trafi do nich, a nie automatycznie do nowego małżonka.
• Planowanie opłat za dom opieki (care home fees planning) – Pozostawienie udziału w testamencie lub trustcie może ochronić część majątku przed uwzględnieniem w kalkulacji opłat.
• Osoby niebędące w związku małżeńskim – Chroni udział w nieruchomości na wypadek rozstania lub śmierci jednego z partnerów.

Kompleksowe wsparcie prawne – McHale & Co Solicitors

W kancelarii McHale Solicitors oferujemy kompleksowe doradztwo w zakresie:

• prawa nieruchomości w UK
• zmiany formy współwłasności (severance of joint tenancy)
• sporządzania Declaration of Trust
• testamentów (Wills)
• Lasting Power of Attorney (Power of Attorney)
• planowania spadkowego i ochrony majątku

Każda sytuacja jest inna, dlatego właściwy wybór formy własności powinien być zawsze dostosowany do indywidualnych okoliczności życiowych i finansowych.

Zapraszam do kontaktu z kancelarią McHale & Co Solicitors, aby omówić Twoją sytuację i zapewnić Ci pełną ochronę prawną – zarówno teraz, jak i na przyszłość.

Marta Rayner

Solicitor

Specjalistka w prawie nieruchomości w Wielkiej Brytanii