Czym jest zakup off plan?

Zakup off plan polega na zobowiązaniu się do kupna nieruchomości, która nie została jeszcze wybudowana lub jest w trakcie budowy. W niektórych przypadkach deweloper posiada już dom pokazowy lub ukończoną część inwestycji, jednak zdarza się również, że nieruchomość istnieje wyłącznie w dokumentacji projektowej, z planowaną datą ukończenia w przyszłości.

Każdą ofertę zakupu off plan należy dokładnie przeanalizować. Inwestycje znajdujące się na wczesnym etapie budowy wiążą się z większym ryzykiem niż te, które są bliskie ukończenia.

Zalety zakupu nowej nieruchomości od dewelopera

Nowe domy i mieszkania są zazwyczaj budowane w wysokim standardzie, z wykorzystaniem nowoczesnych technologii oraz materiałów spełniających aktualne normy energetyczne. Często objęte są gwarancją budowlaną, taką jak NHBC, LABC lub Premier Guarantee, co daje dodatkową ochronę po zakończeniu budowy. Kupujący ma również możliwość wyboru wykończenia, układu kuchni czy podłóg, w zależności od etapu inwestycji.

Ryzyka związane z zakupem off plan

Największym minusem jest fakt, że nie widzisz gotowej nieruchomości w momencie podejmowania decyzji. Deweloper powinien dostarczyć szczegółowe plany, wizualizacje i specyfikację techniczną, jednak zawsze istnieje ryzyko, że efekt końcowy nie będzie w pełni zgodny z oczekiwaniami. Problemy finansowe dewelopera, opóźnienia w budowie lub skrajnie – niewypłacalność – mogą doprowadzić do sytuacji, w której inwestycja nie zostanie ukończona.

Dlatego kluczową rolę odgrywa doświadczony prawnik, który dopilnuje, aby umowa dokładnie określała standard wykończenia, zakres prac, terminy oraz zabezpieczenia finansowe, w tym ochronę wpłaconego depozytu.

Szersza inwestycja i otoczenie

Jeżeli kupowana nieruchomość jest częścią większego projektu, należy liczyć się z tym, że budowa sąsiednich etapów może trwać jeszcze przez kilka lat. Oznacza to możliwe utrudnienia, hałas i życie na placu budowy, o ile nie kupujesz jednej z ostatnich nieruchomości w danej inwestycji.

Wymiana kontraktów a długi czas oczekiwania na completion

Przy zakupie new build okres pomiędzy wymianą kontraktów a zakończeniem transakcji (completion) jest zwykle znacznie dłuższy niż przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Może on wynosić kilka miesięcy, a w niektórych przypadkach nawet ponad rok. Często dokładna data ukończenia nie jest znana w momencie wymiany kontraktów i zależy od czynników pozostających poza kontrolą dewelopera.

Wpływ na kredyt hipoteczny

Długi okres oczekiwania ma istotne znaczenie dla finansowania. Większość ofert kredytów hipotecznych jest ważna przez sześć miesięcy. Jeżeli budowa się przedłuży, może być konieczne ponowne składanie wniosku kredytowego. W przypadku zmiany sytuacji finansowej, wzrostu stóp procentowych lub spadku wartości nieruchomości, bank może zaproponować inne warunki lub niższą kwotę kredytu. W takiej sytuacji kupujący może potrzebować dodatkowych środków własnych.

Na rynku dostępne są specjalistyczne produkty hipoteczne przeznaczone dla zakupów off plan, dlatego zaleca się wczesną konsultację z doradcą finansowym lub brokerem kredytów hipotecznych.

Zakup bez kredytu hipotecznego

Kupujący bez finansowania bankowego mają większą elastyczność, jednak nadal powinni zachować szczególną ostrożność. W przypadku problemów dewelopera kluczowe jest, aby depozyt był odpowiednio zabezpieczony. Rolą prawnika jest sprawdzenie, czy środki są chronione, na przykład poprzez gwarancję, ubezpieczenie lub przechowywanie ich na odpowiednim koncie.

Dlaczego prawnik jest tak ważny przy zakupie new build?

Zakup nieruchomości od dewelopera różni się znacząco od tradycyjnego zakupu. Zazwyczaj nie ma łańcucha transakcji, co upraszcza proces, jednak pojawiają się dodatkowe kwestie prawne. Doświadczony prawnik sprawdzi m.in. pozwolenia na budowę, zgodność inwestycji z zatwierdzonymi planami, warunki umowy, dostęp do dróg, mediów oraz ewentualne dodatkowe opłaty serwisowe.

Szczególnie istotne jest uwzględnienie w umowie tzw. longstop date, czyli ostatecznego terminu ukończenia budowy. Jeżeli nieruchomość nie będzie gotowa do tego dnia, kupujący powinien mieć prawo do odstąpienia od umowy i odzyskania depozytu.

Podsumowanie

Zakup new build lub off plan nie musi być stresujący, o ile jest odpowiednio zaplanowany i zabezpieczony. Należyta staranność, jasna umowa i wsparcie doświadczonego prawnika pozwalają ograniczyć ryzyko i uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.

McHale & Co Solicitors posiada doświadczenie w reprezentowaniu polskich klientów kupujących nieruchomości od deweloperów w Wielkiej Brytanii i zapewnia kompleksowe wsparcie na każdym etapie transakcji.

Marta Rayner
Solicitor – prawo nieruchomości, UK