Co oznacza wymiana kontraktów?
Wymiana kontraktów oznacza, że umowa zakupu staje się prawnie wiążąca. Od tego momentu żadna ze stron nie może się wycofać bez konsekwencji. Jeżeli kupujący zrezygnuje po wymianie, traci wpłacony depozyt. Na etapie wymiany ustalana jest również data zakończenia transakcji (completion).
Mam kredyt hipoteczny – czy mogę już zakończyć kupno?
Nie. Chociaż bank udzielił Ci kredytu hipotecznego, wymaga on od prawników potwierdzenia, że wycena nieruchomości nie zawiera błędów oraz że nie istnieją żadne problemy prawne lub techniczne, o których bank powinien zostać poinformowany. Naszym zadaniem jest dopilnowanie, aby zarówno Ty, jak i Twój bank, byli w pełni zabezpieczeni przed zakończeniem transakcji.
Kto może poświadczyć moje dokumenty (Mortgage Deed, TR1, TP1)?
Dokumenty muszą zostać poświadczone przez osobę, która ukończyła 18 lat i nie jest z Tobą spokrewniona.
Mam ISA – czy mogę z niej skorzystać i czy pobierana jest opłata?
Środki z ISA mogą zostać użyte wyłącznie jako część funduszy na zakończenie transakcji, czyli do zapłaty pozostałej ceny nieruchomości. Nie mogą być użyte jako depozyt przy wymianie kontraktów. W niektórych przypadkach prawnik sprzedającego może zgodzić się na przyjęcie niższego depozytu. Pobieramy opłatę w wysokości 50 funtów plus VAT za złożenie wniosku w Twoim imieniu.
Czy potrzebuję tzw. searches?
Jeżeli kupujesz nieruchomość za gotówkę, wykonanie searches nie jest obowiązkowe, jednak zawsze je rekomendujemy. Przy zakupie z kredytem hipotecznym searches są wymagane przez bank.
Local Search dostarcza informacji dotyczących nieruchomości i jej otoczenia, w tym decyzji planistycznych, adopcji dróg oraz innych kwestii lokalnych, które mogą mieć wpływ na przyszłe użytkowanie nieruchomości.
Search dotyczący wody i kanalizacji potwierdza, czy nieruchomość jest podłączona do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej oraz czy na jej terenie lub w pobliżu przebiegają publiczne rury kanalizacyjne.
Raport środowiskowy wskazuje, czy wcześniejsze wykorzystanie gruntu może stwarzać zagrożenia środowiskowe. Może on ujawnić ryzyko osuwisk, zapadania się gruntu, zanieczyszczenia ziemi, historyczne składowiska odpadów oraz ryzyko powodzi.
Raport górniczy jest wymagany, jeżeli nieruchomość znajduje się na obszarze o obecnej lub wcześniejszej działalności górniczej, co może wiązać się z ryzykiem niestabilnego gruntu.
Czy potrzebuję dodatkowego sprawdzenia nieruchomości (building survey)?
Takie sprawdzenie pozwala uzyskać pełny obraz stanu technicznego nieruchomości. Kwestie konstrukcyjne nie są ujawniane w ramach standardowych sprawdzeń prawnych. Dostępne są różne rodzaje przeglądów, a pełny building survey jest szczególnie zalecany przy starszych lub większych nieruchomościach. Geodeta ocenia m.in. konstrukcję budynku, dach, instalacje, budynki gospodarcze, drzewa w pobliżu oraz może zalecić dodatkowe badania, np. w przypadku podejrzenia wilgoci lub zgnilizny.
Bank zleca również wycenę hipoteczną nieruchomości, za którą kupujący ponosi opłatę. Wycena ta służy wyłącznie interesom banku i nie zastępuje niezależnego przeglądu technicznego.
Ile wynosi depozyt przy zakupie?
Standardowo depozyt wynosi 10% ceny zakupu, chociaż może być niższy, jeśli obie strony wyrażą na to zgodę. Jeżeli depozyt jest mniejszy niż 10%, umowa zazwyczaj zawiera zapis, że w przypadku niedopełnienia transakcji po wymianie kontraktów sprzedawca może dochodzić pełnych 10%.
Czym jest zakończenie transakcji (completion)?
Completion to dzień, w którym kupujący staje się prawnym właścicielem nieruchomości. Środki są przekazywane pomiędzy prawnikami, agent nieruchomości otrzymuje polecenie wydania kluczy, dotychczasowy kredyt hipoteczny sprzedawcy zostaje spłacony, a dokumenty własności przekazane prawnikom kupującego.
Kiedy muszę ubezpieczyć nieruchomość?
Ubezpieczenie budynku musi obowiązywać od momentu wymiany kontraktów. Dlatego należy je zorganizować wcześniej, aby ochrona zaczęła się natychmiast po wymianie. Bank może wymagać wykupienia ubezpieczenia za jego pośrednictwem. Prawnik zazwyczaj poprosi o kopię polisy jako potwierdzenie ubezpieczenia. Jeżeli sprzedajesz nieruchomość, zaleca się utrzymanie ubezpieczenia do dnia zakończenia transakcji.
W razie pytań lub potrzeby wsparcia zapraszamy do kontaktu 0161 928 3848
Marta Rayner
McHale & Co Solicitors
